三亚湾凤凰岛 中国交建投资缩水23亿“Sorry迪拜”

中国交通建设公司投资萎缩23亿

“对不起迪拜”曾经是三亚凤凰岛的口号。 迪拜还在，但这个曾经意欲成为“第二迪拜”的中国最豪华的度假海岛项目即将易手。

9月16日产权交易信息显示，海口盛丰农业发展有限公司、新疆大正宝通创业投资、曾宪云等股东挂牌转让三亚凤凰岛投资集团100%股权，底价为4.037亿元。

公开资料显示，凤凰岛投资集团目前的主要资产是持有三亚凤凰岛国际邮轮港开发有限公司45%的股权，而三亚邮轮港的核心资产则是三亚凤凰岛项目。

值得注意的是，凤凰岛投资集团还捆绑转让了三亚誉盛投资100%股权。 誉盛投资由王玉梅全资拥有，王玉梅还持有三亚邮轮港10%的股权。 钰盛投资的转让底价为7.64亿。

这也意味着，本次转让标的实际上是三亚邮轮港55%的股权，底价为48.01亿。 转让完成后，受让方将成为三亚邮轮港凤凰岛项目的控股股东。

过去和现在

64岁的曾宪云是凤凰岛项目的原始投资者，曾被称为“凤凰岛的主人”。

三亚凤凰岛是一座填海造地的人工岛。 位于三亚湾的核心位置。 建成后，已成为三亚的地标之一。 通过近400米长的跨海大桥与三亚市中心相连。

凤凰岛最初的构想是作为国际客运码头，由三亚港务局建造。 2002年，湖北地产商曾宪云以700万元从中城集团手中收购三亚中城国际，并更名为三亚凤凰岛开发有限公司，主要经营开发凤凰岛项目。

当时，曾宪云与三亚市政府签署凤凰岛投资建设合同，规划建设国际邮轮港、国际会议中心（七星级酒店）、五个国际养生度假中心、商务别墅会所、国际游艇俱乐部。 总投资超过50亿。 此后，凤凰岛一直标榜自己是“七星级酒店”度假岛。

最新出让公告显示，凤凰岛项目资产主要为邮轮港及填海工程及其土地资产，包括已建成通航的8万吨级邮轮泊位1个、已建成通航的2个15万吨级邮轮泊位2个。获批运营，正在审批的2个22.5万吨级邮轮泊位、海岛新城一期用地28.3万平方米、海岛新城二期用地49.9万平方米竣工凤凰岛，以及凤凰岛开发、凤凰岛房地产、凤凰岛物业管理、三沙凤凰岛国际邮轮港、凤凰岛度假酒店等子公司、股权投资。

出让公告显示，一期建设项目中，除已建成的邮轮港码头、5家养生度假公寓酒店（含产权酒店）外，还有国际游艇俱乐部等商业、旅游项目，奥林匹克广场、商业街尚未建设。

凤凰岛曾以“对不起迪拜”作为宣传口号，但在打造“第二迪拜”的过程中，凤凰岛的股东换了一批又一批。

2006年，凤凰岛项目主体竣工后，浙江国都投入巨资，成为当时凤凰岛运营商之一的三亚中城国际的第一大股东。 次年，凤凰岛项目调整为旅游综合体，并更名为三亚凤凰。 海岛开发。

随着凤凰岛建设的逐步完成，凤凰岛开发于2010年分为四个公司，分别是凤凰岛开发、凤凰岛国际酒店、凤凰岛房地产和凤凰岛房地产。 这四家公司分属四大股东。 其中，凤凰岛开发由浙江国都全资拥有，三亚邮轮港属于曾宪云，凤凰岛地产属于李树平实际控制的海南大洋，凤凰岛地产属于曾经开发的公司“香水湾”。 浙江商人周林。

股东都不是一线开发商，凤凰岛项目却在海南楼市火爆的时候创下了16万/平方米的天价。 人气散去后，2013年凤凰岛新房价格跌至7万/平方米，跌幅过半。 如今繁荣消散，房价也没有再次好转。 凤凰岛房价暴跌之际，银行收紧了对私营企业的贷款。 依赖民间借贷的浙江国都随即陷入资金链困境。 2014年，浙江国都以49.62亿元将其持有的三亚邮轮港45%股权出售给中国交通建设股份有限公司（601800.SH）。 随后，三亚邮轮港还收购了三亚凤凰岛开发和凤凰岛房产的全部股权。 在包里。 交易完成后，中国交通建设公司持有三亚邮轮码头45%的股权。 此次出售股份的曾宪云和钰盛投资分别持有45%和10%的股份。

值得一提的是，中国交建收购浙江国都股份，实际上是曾宪云“放手”的。 2010年10月，浙江国都、盛丰农业、海南大洋、凤凰岛投资设立三亚邮轮港公司。 四人持股比例分别为50%、20%、15%、15%。

盛丰农业和凤凰岛投资均为曾宪云实际控制的产业，分别持股72.98%和75%。 2014年1月，中国交通建设收购三亚邮轮码头前夕，后者股权变更为盛丰农业100%持有。 3月份转让时，转让方再次变更为凤凰岛投资（持股90%）和钰盛投资（持股10%）。 转让后，中国交通建设公司和凤凰岛投资各持有45%的股份，钰盛投资持有10%的股份。

也就是说，中国交建虽然收购了浙江国都持有的部分股份，但这部分股份却是从曾宪云手中获得的。 曾宪云成为本次交易的最大赢家。 他不仅利用换手的机会收购了浙江国都5%的股份，还将李树平的股份收入囊中。

中交建一度想在凤凰岛“抄底”，但在随后的整顿风波中，凤凰岛并没有一次次落后。 2017年底，中央环保督察将凤凰岛填海工程命名为国际客运港、邮轮港名义取得海域使用权，但实际主要用于房地产、酒店开发。 由于填海造成的水流变化，三亚湾西海岸线遭到严重破坏。 到侵蚀。 2018年，海南环保危机爆发，凤凰岛和其他填海项目一样暂停。

由于凤凰岛当年作为春晚场地，酒店等项目一度被曝要继续运营。 不过，从中国交建年报中可以看出，三亚邮轮港在2018年底已完全失去投资余额，今年半年报将不再披露期初余额和期末余额。

转让公告显示，截至2019年6月末，三亚邮轮港有息负债总额为104.5亿元。 与此同时，邮轮​​港口仍处于诉讼之中。 与西藏信托的32亿贷款纠纷正在审理中，与中国通信航天局的9.1亿工程款纠纷刚刚和解。

事实上，中交集团对凤凰岛的耐心似乎已经耗尽。 2014年中国交建进入三亚邮轮港股东名单时，根据转让协议，钰盛投资持有的10%决策权不可撤销地授予中国交建。

不过，财报显示，2016年，中国交建已处置了三亚邮轮港。 处置后，其不再拥有钰盛投资10%的投票权，仅拥有45%的股份和45%的投票权。

在本次转让中，钰盛投资还与凤凰岛投资捆绑在一起。 转让完成后，受让方将持有55%股权，超越中国交通建设成为控股股东。

值得一提的是，中交入股五年后，三亚邮轮港估值大幅缩水。 2014年，中国交通建设收购45%股份的投资额为49.62亿元。 现在，凤凰岛投资和钰盛投资捆绑了55%的股份，底价仅为48亿出售。 以此计算，中国交通建设的股价已缩水近23亿。 。

但中国交通建设有限公司今年却有些不知所措。 财报显示，尽管截至上半年，中交集团手头货币资金为1106.8亿，但面临短期债务1094.3亿，只能勉强覆盖短期债务。 而且，今年上半年，中国交通建设还出现了非盈利净利润的下滑。

重压之下，中交集团今年以来不仅失去了宇盛投资对三亚邮轮港10%的决策权，还多次“卖子求生”。 公告显示，今年6月，中交集团转让第一港务局第四公司67%股权和中交机场勘察设计院100%股权； 并拟将中交疏浚部分股权转让给控股股东中交集团，并引入新的战略投资者。 目前中交疏浚45.8亿股已挂牌出售，最低发行价格为2.47元/股。

岛主的梦想破灭了

凤凰岛历任股东中，最有名的就是有“凤凰岛老板”之称的曾宪云。

曾宪云，64岁，湖北人。 在那里当了15年教师后，他于1993年离开家乡到海南创业。 海口金阳实业、海南天仁房地产相继成立。 经过几年的原始积累，曾宪云继续以“天人”之名创办天人降解塑料，开始攻克“天人体系”的城市。

“天人”首次出现在资本市场是在2001年，当时罗牛山（000735.SZ）宣布将旗下海口食品有限公司30.6%的股权转让给天人地产。 此前，大东海（当时的PT东海）已宣布与海口食品合作。 当时，曾宪云和他的“天人部”一度被视为PT东海的救世主。 相信曾宪云会投资优质资产。 加入上市公司。

但这一次传闻中的“后门”并没有发生。 一年后，曾宪云专注于自己成为凤凰岛“岛主”的梦想。 当时，曾宪云是海南的“风云人物”。 公开报道显示，当时他投资了10多家带有“天人”字样的公司。 而且，在海南省政府研究处理空置房屋和企业改革问题时，曾宪云总是被安排出席会议并发言。 曾宪云在海南的影响力不容小觑。 2008年，曾宪云担任奥运会火炬手。 在收购海口食品时，他甚至表示，“我可以控制海口80%以上的市场。”

然而，随着海南国际旅游岛概念的透支，这个18岁的“岛主”梦想已不再是传说。 但曾宪云并没有把鸡蛋都放在一个篮子里。 转让公告显示，凤凰岛投资于2017年底完成公司分拆，目前主要资产为三亚邮轮港45%的股权。 剩余资产转让给三亚高瓴旅游。 高瓴旅游入股后，曾宪云与蔡芳共同持股。 后者曾出现在曾宪云的多家实际控制公司中。

除高瓴旅游外，曾宪云的主要资产还包括方盛丰农业、新疆大正宝通、珠海海盟安政大学物流管理有限公司等。

借贷10亿元2022年12月中旬拍卖的三亚标志性建筑

八年前，三亚凤凰岛邮轮港公司与三亚农村商业银行股份有限公司等12家地方金融机构签订了《海南省农村信用合作社固定资产社会贷款合同》（以下简称《社会贷款合同》）。 ，借款100亿。 但到期后，三亚凤凰岛邮轮港公司未能按约定清偿债务。 截至2022年5月26日，拖欠本金和利息总额超过12亿元。 为此，三亚凤凰岛（一期）“贝壳”建筑群B、C、D、E栋822处房产以债务转让的方式打包公开拍卖。

2022年底，浙江某国有背景资产管理公司斥资6.3亿元收购建筑面积7万多平方米的债权资产包。 不过，目前尚无关于该公司投标细节的线索。 即便是在公司官网众多不良资产处置公告中，此次竞购事宜也未公开，显得格外神秘。

三亚凤凰岛是一座近海填海人工岛，被外界称为“东方迪拜”。 20年的风风雨雨中，“自带流量”的凤凰岛时不时重回公众视野，而自2017年晚些时候开始，他就因以下原因深陷舆论漩涡：中央环保督察。 自称凤凰岛“岛主”的湖北商人曾宪云，其岛屿建设和房地产开发也被多家媒体曝光。

近日，随着四集电视专题片《政治监督》第二集在央视综合频道播出，三亚凤凰岛二期工程违法建设、整改不力背后的细节被揭露。曝出，涉及两任三亚市分管领导干部。

贷款10亿元

2022年12月中旬拍卖的822处房产位于三亚填海人工岛凤凰岛一期核心项目。

站在17公里长的三亚湾沙滩上，不远处就是三亚著名的地标建筑——凤凰岛五座高大的“贝壳”建筑。 夜幕降临后，“贝壳”建筑开始呈现海滩、海浪、游鱼等光影。 夜晚，一幅椰风海韵的热带南方山水画卷让游人流连忘返。

然而游客们不知道的是，此时的凤凰岛已经陷入危机，项目主体公司已经负债累累。 三亚凤凰岛邮轮港公司欠海南12家地方金融机构10亿元贷款本金，是一系列债务纠纷案件中的一个例子。

一份《债权转让协议》披露，早在2014年11月，三亚农村商业银行股份有限公司、三亚凤凰岛邮轮港公司等12家地方金融机构就签署了《社会贷款合同》。 这些地方金融机构涉及海口、三亚、陵水、澄迈、东方等海南11个市县的农村商业银行或农村信用社。

根据上述合同，三亚凤凰岛邮轮港公司向上述12家金融机构借款本金10余万元。 贷款期限为2014年11月6日至2019年11月6日，贷款年利率为8.9%。

记者了解到，年初三亚凤凰岛邮轮港公司向上述12家金融机构借款时，国有500强企业中国交通建设公司收购了三亚凤凰岛邮轮港公司45%的股权， 49.62亿元投资重组三亚凤凰岛邮轮港公司。 以国际旅游度假梦想岛凤凰岛一期为基础，规划建设该岛二期，着力打造“梦想岛、邮轮之都、海港城市”。

据媒体报道，早期的凤凰岛并不是现在的产业布局，而是建设国际客运港口。 凤凰岛于20世纪90年代末启动了一项填海工程，但由于资金原因该工程搁浅。 2002年，湖北商人曾宪云以700万元收购该项目公司并进行重组。

按照曾宪云最初的设想，凤凰岛将建设成为国际邮轮港、国际会议中心（七星级酒店）、五个国际养生度假中心、商务别墅会所、国际游艇俱乐部、奥林匹克广场公园、海上热带度假胜地。 风情街等投资项目7个，总投资超过50亿元。

据说，“凤凰岛”是以曾宪云自称“岛主”而得名。 此后，多方资本投资凤凰岛项目，旨在将人工岛打造成“东方迪拜”。

经过近10年的填海开发建设，凤凰岛已基本建成。 到2010年，已有4家公司以凤凰岛为基地成立。 四大股东分别负责不同的项目板块。 其中，三亚凤凰岛邮轮港公司由曾宪云控股。 据当时媒体报道，2010年初海南建设国际旅游岛的消息传出前后，凤凰岛房价一度涨至16万元/平方米。

原本是一个填海造地建设国际客运港口的项目，后来变成了一个巨大的房地产开发项目。

822 处房产被拍卖

依托海南省重点建设项目三亚国际邮轮港填海造岛的人工岛，凤凰岛不再满足于一期规模，已拓展至填海造岛二期。

表面上看似如火如荼、繁荣昌盛的凤凰岛，实际上潜伏着巨大的经济危机。 据中国裁判文书网等平台显示，与三亚凤凰岛邮轮港公司相关的纠纷和诉讼不断。 截至2019年底，三亚凤凰岛邮轮港公司未能偿还上述12家金融机构的贷款。

记者了解到，在上述《社团贷款合同》签署后，12家金融机构还与三亚凤凰岛邮轮港公司签署了相关《社团抵押合同》。 后者将其名下转让给凤凰岛国际养生度假中心C座建筑面积21595.1平方米的房产（含划拨土地面积使用权，下同）、D座房产建筑面积7,734.15平方米，E座物业建筑面积6,685.84平方米。 ，为上述贷款提供抵押担保。

抵押期间，解除了四套房子的抵押登记，C、D、E栋抵押物总建筑面积变更为35747.29平方米及相应划拨的土地使用权。

2015年2月，三亚凤凰岛邮轮港公司签订合同，将凤凰岛国际养生度假中心B座（2#楼）总建筑面积36774.27平方米的建筑物及相应划拨土地面积使用于三亚凤凰岛邮轮港公司。为上述贷款提供抵押担保。 此前，三亚凤凰岛投资集团有限公司、三亚誉盛投资有限公司、曾宪云个人为上述贷款提供连带责任保证。

截至2022年5月26日，三亚凤凰岛邮轮港公司欠上述12家金融机构本金84,400.45万元，基本利息21,811.86万元，罚息9,813万元，复利5,784.13万元，债务总额121.80944万元。

上述12家金融机构追索的贷款债权对应标的物为三亚凤凰岛邮轮港公司的贷款抵押物——房产及划拨土地使用权。 据记者了解，凤凰岛国际养生度假中心B座共有439处房产，C、D、E座共383处房产，总建筑面积约72522平方米。

2022年12月中旬，上述标的物进行公开拍卖，以6.3亿元成交。 按此成交价计算，总建筑面积7万平方米以上的房产单价在8600元/平方米以上。 2010年前后，凤凰岛新房价格最高涨至16万元/平方米。 即使在凤凰岛房价暴跌的今天，网上仍有一些二手房挂牌价达到每平方米4万至5万元。

记者从相关渠道获悉，上述822处房产的竞买人是浙江一家拥有地方国资的大型投资公司。 不良资产收购与盘活是公司的重要业务板块。 但网上无法查到该公司及上述资产的竞价信息。 即使在公司官网发布的众多债务/资产处置公告中，也没有提及凤凰岛相关资产的拍卖和竞拍。

迷失在凤凰岛

2022年5月26日，三亚凤凰岛邮轮港公司迎来了最困难的时刻。

当天，三亚发展控股有限公司以三亚凤凰岛邮轮港公司无法清偿到期债务、资不抵债为由，向三亚市中级人民法院申请破产重整。 2022年6月，三亚市中级人民法院作出民事裁定，同意三亚发展控股有限公司的重整申请。

法院在审理上述案件时查明，2019年11月26日和12月23日，三亚发展控股有限公司与三亚凤凰岛邮轮港公司签订了两份《借款合同》，提供了8.13的无息贷款。万元。 557万元。 贷款期限将分别于2020年11月24日和12月22日到期。

尽管是无息贷款，但三亚凤凰岛邮轮港公司在两笔贷款期限到期后均无力偿还。

据相关会计师事务所出具的《审计报告》显示，截至2021年12月31日，三亚凤凰岛邮轮港公司总资产超过50亿元，但负债总额高达186亿元，负债总额超过资产总额近186亿元。 136亿元，资产负债率为369.18%。

三亚凤凰岛潜在的危机在中央环保督察组对海南开展环保督察后彻底爆发。 2017年8月10日至9月10日，中共中央第四环保督察组在海南省进行环境保护督察，多次批评三亚凤凰岛生态环境问题：“凤凰岛是被誉为国际客运港口和邮轮港口。 名义上取得海域使用权，实际上主要用于房地产、酒店开发。 由于填岛引起的水流变化，三亚湾西岸线被侵蚀，不得不花费巨额资金对三亚湾进行人工补沙，修复海滩。 ”

据了解，凤凰岛二期工程于2014年4月正式开工建设，填海工程于2016年完成。码头岸线总长1610米，面积约49.41公顷，接近70个标准足球场的大小。 2018年1月上旬，三亚凤凰岛二期停工整顿； 到2022年6月，三亚凤凰岛二期将全部拆除，环境修复工作也在进行中。

通过相关查询，记者发现，三亚凤凰岛“岛主”曾宪云与19家企业有关联，担任15家企业法定代表人，其中7家已被注销或撤销。 2022年12月，海口市中级人民法院根据案件当事人的申请，对曾宪云发出6项限制消费令。 在企业征信平台上，三亚凤凰岛邮轮港公司被评定合同违约指数为“高风险等级L6”，也是最高风险等级。

2023年1月8日晚，四集电视专题片《吹响冲锋》第二集《政治监督》在中央电视台综合频道播出。 影片揭露了三亚凤凰岛二期工程违建、整改不力背后的原因。 细节。 两名曾执掌三亚的领导干部因腐败等问题被免职、判刑。 他们在治理三亚期间就曾涉及凤凰岛相关问题。

本文来自：中国房地产报